Trong thực tế, khi tư vấn pháp luật cho Khách hàng về hợp đồng mua bán nhà ở, Luật sư Tranh tụng chúng tôi hay gặp câu hỏi liên quan đến việc “các bên thỏa thuận giá bán nhà trong hợp đồng mua bán được công chứng thấp hơn giá thực tế bên mua phải thanh toán cho bên bán có được hay không?”.

Đây là trường hợp không hiếm trong thực tế. Trong trường hợp này, các bên thường ghi giá bán nhà trong hợp đồng mua bán được công chứng thấp hơn giá thực tế nhưng trong hợp đồng tay ký kết giữa hai bên thì vẫn ghi đầy đủ giá trị thực tế mua bán. Sỡ dĩ có trường hợp này là vì nhằm làm giảm hoặc trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Tuy nhiên, các bên cần hiểu rằng, việc ghi như vậy có thể dẫn đến một số rủi ro nhất định cho cả hai bên.

Trước tiên, đối với bên bán, rủi ro có thể xảy ra ở đây đó là dễ xảy ra tranh chấp trong trường hợp nếu bên mua không có thiện chí thanh toán đúng giá bán nhà thực tế mà chỉ thanh toán đúng như giá ghi trong hợp đồng đã được công chứng và buộc bên bán phải thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao nhà trong hợp đồng. Liệu bên bán lúc này có quyền khởi kiện yêu cầu bên mua thanh toán đúng giá bán thực tế hay không? Thông thường, nếu khởi kiện ra Tòa án thì Tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực để xác định giá bán căn nhà và lúc này bên bán nhà sẽ phải chịu thiệt hại nặng nề. Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp Tòa án căn cứ vào các hợp đồng viết tay giữa các bên, biên lai giao nhận tiền giữa hai bên để công nhận việc mua bán là có thật và tuyên hợp đồng được công chứng là vô hiệu, vì hợp đồng này giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2005. Do đó, tùy trường hợp cụ thể, tòa có thể công nhận hợp đồng công chứng hoặc hợp đồng tay giữa hai bên, nhưng khi xảy ra tranh chấp thì phần lớn thiệt thòi đều thuộc về bên bán.

Đối với bên mua, rủi ro có thể xảy ra đó là trong trường hợp sau này bên mua bán lại căn nhà cho một người khác thì nguy cơ bên mua sẽ phải nộp thuế thu nhập cao hơn. Lúc này bên mua trở thành bên bán và chẳng lẽ lại tiếp tục thỏa thuận giá bán trong hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế đã nhận?

Tóm lại, khi mua bán nhà, các bên nên ghi đúng giá bán nhà trong hợp đồng mua bán đã được công chứng, chứng thực, đừng vì cái lợi trước mắt mà có thể gặp những rủi ro khôn lường về sau.

Thảo Linh